Kira Artış Oranına Getirilen %25 Sınırlaması Hangi Durumları Kapsar ?

Uzun süredir gündemde olan, yüksek enflasyon rakamlarından kaynaklanan kira bedellerindeki artışın önüne geçebilmek için, Türk Borçlar Kanunu’nda konut kira artışlarını kısıtlayan değişiklik, 11 Haziran 2022 tarihinde ve 31863 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İlgili değişiklikler uyarınca, Kanunun yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair geçici bir hüküm eklenmiştir. Bahse konu geçici madde hükmü şu şekildedir:

"Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. "

Bu süre; 15 Temmuz 2023 tarihinde ve 32249 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7456 sayılı kanunla 6098 sayılı Borçlar Kanunu'na eklenen geçici maddeyle 1 yıl daha yani 1 temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.

Buna göre; 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek kiralamalara tabi olan konut kira sözleşmelerinde kira artışları, bir önceki yıl kira tutarının %25'ini geçemeyecektir. Bu sınırlama yalnızca konutlarda geçerli olacaktır.

Geçici yasa ile TBK’nın 344/3 maddesinde yer alan ve beş yıllık sürenin dolması halinde de kira parasının yüzde 25 oranında artırılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme veya sınırlandırma getirilmiş değildir. Bu nedenle kira akdinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan artık geçici yasa ile getirilen yüzde 25 ile bağlı kalmak zorunda değildir. Beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan isterse (yeni kira dönemi 11 Haziran 2022- 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında olsa dahi) beş yıllık süre dolduğu için yörede oluşan emsal kira paralarına göre TBK’nın 344/3 maddesi gereği hak ve nesafet kuralına göre kira tespit davası açabilecektir.

Dikkat edilmelidir ki, geçici kanun maddesi; yalnızca 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenmiş ve yenilenecek kira sözleşmelerini kapsamaktadır. Dolayısıyla; kanunların geriye yürütülememesi ilkesi gereği, çıkartılan düzenleme öncesinde sözleşme yenileyenler bu düzenlemeye tabi olmayacaktır.